总体概述：底层资产运营多保持稳健，高速公路类型复苏显著。
截至目前除3月新上市的两单新能源REITs之外，已上市的其余25单公募 REITs 均完成2023年一季报的发布。我们从经营指标环比及同比增速的维度，对各类型公募 REITs 的底层资产运营情况进行梳理，并计算一 季度经营指标完成全年预测值进度，其中 2022 年以后上市的 REITs 按照招募说明书中所公布的 2023 年预测值，部分 2021 年上市的 REITs 按照扩募后更新的招募说明书中所预测的 2023 年经营数据进行更新。
分类别来看，高速公路类型 REITs 受益于整体经济活动的恢复和春运期 间出行意愿的增强，车流量和通行费出现显著回升，带动底层资产项目经营业绩同环比均取得较高增长；而产业园区类型 REITs 部分项目出租率受到重要租户退租及市场新增需求不足的影响而有所下降，一季度经营仍承压，以厂房为主的产业园区出租率维持稳定的较高水平，经营相对稳健；生态环保类型两单 REITs 表现分化，其中环保水务项目受季节因素影响明显，清洁能源类型 REITs 同样受季节因素影响经营数据环比下滑；相对而言，仓储物流及保租房类型由于底层资产租户结构的稳定，项目业绩表现较为平稳。
从各项指标全年的完成度来看，高速公路类型 REITs 由于一季度通行费收入通常占全年比重相对较低，因此一季度收入完成占比多低于季度平均值（25%），部分产业园区项目受出租率下降的影响，一季度收入完成度不及预期，保租房以及仓储物流项目一季度业绩完成度多符合预期，清洁能源类型则受季节因素影响，一季度收入完成度较低。从可供分配金额的角度，多数高速公路类型 REITs 一季度可供分配金额 完成度较高，产业园区类型 REITs 内部存在分化，博时蛇口产园 REIT 和国君临港创新产业园 REIT 一季度完成率较低，保租房以及仓储物流 项目一季度可供分配金额完成率均超过季度平均值，清洁能源类型 REITs 由于一季度与运营机构结算 2022 年四季度的运营管理支出导致 应付项目变动较大，一季度可供分配金额环比下降明显，仅完成全年预 测值的 12%。整体来看，公募 REITs 一季度经营表现在不同类型间以及板块内部存在分化，其中高速公路类型经营业绩修复显著，产业园区类型一季度经营仍承压，保租房以及仓储物流类型则持续保持稳健，生态环保及清洁能源类型受季节因素影响经营表现环比下降。往后来看，高速公路类型 REITs 在车流量增长态势仍有望延续的背景下，业绩表现大概率将显著好于去年可比同期；产业园区类型 REITs 由于租赁市场的恢复具备滞后性，未来仍需持续关注出租率及租金指标的变化趋势；考虑到保租房以及仓储物流类型 REITs 项目运营中长期稳定 的特性，从业绩层面预计项目整体波动并不大；生态环保及清洁能源类型 REITs 预计随着季节变化，其经营指标将得以改善。